פס"ד דיקסטרא הרצליה – ביקורת קשה על ממ"י ועמידר באשר לרישום זכויות החוכרים בנכסים (חנויות) שבחזקתם

בתי המשפט

 

 

 

פסק - דין

 

א.      מהות התביעה

 

1.             זו תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו התובע, מר יעקב דיקסטרא, זכאי להירשם כבעלים של מבנה בגוש 6558 חלקה 586 שבו חמש חנויות (להלן: "החנויות") ושל שטח קרקע שצמוד אליו המסומן בתכנית שיכון ציבורי מאושרת (להלן: "התרש"צ") 3/29/40 כמגרש מס' 600, סה"כ 809 מ"ר (להלן: "המגרש"). כתובת החנויות והמגרש הוא רחוב קיבוץ גלויות 16, הרצליה. התיק הועבר להרכב זה ונקבע לראיות הצדדים לתאריך 1.7.2001.

 

 

ב.      העובדות הרלוונטיות

 

ביום 6/4/1995 רכש התובע מד"ר יהודה פרח את חמש החנויות, כשלהן צמוד לכאורה המגרש בשטח של 809 מ"ר, הוא המגרש נשוא המחלוקת. (נספח ג' לתצהיר הת' ת/3).

 

על המגרש האמור ניצבות בנוסף לחמש החנויות גם ארבע דירות מגורים (במקור - בנות חדר אחד כל אחת).

בתחילה סומנה החלקה כגוש 6558 מס' מגרש 737 מס' בית 216 כאשר שטח המגרש עמד על 1708 מ"ר.

בשנת 1956 נעשה פיצול במקרקעין, והחלקה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בנתניה בפנקס הזכויות כגוש 6558 חלקה 586 כאשר שטח החלקה פחת עקב הפיצול ל- 1689 מ"ר.

         החלקה מורכבת משני מגרשים (ר' התרשים שצורף ל-נ/7) מגרש מס. 216 עליו מרוכזות הדירות שגודלו כ- 887 מ"ר; ומגרש מס. 600, עליו ממוקמות החנויות, וגודלו כ- 809 מ"ר.

 

לטענת התובע, עם רכישת החנויות רכש גם את המגרש הצמוד ועל כן יש לרושמו כחוכר של המגרש יחד עם רישומו כחוכר של החנויות.

שניים משכניו לחלקה, מר יצחק קלברס ומר וגב' דניאל וגאולה משולם, טוענים כי לא כך הוא, וכי המגרש צמוד בחלקים שווים לדירות המגורים שלהם.

יתר השכנים (שניים במספר) לא נזכרו בתביעה זו.

עפ"י גירסת התובע (ס' 16 לתצהירו) טענות "הבעלות" במגרש של נתבעים אלה עלו לראשונה רק כשנדרשו לסלק מכולה שהוצבה על מגרשו.

 

         אין המדובר בבעלות אלא ברכישת חכירה ארוכת שנים ממינהל מקרקעי   

         ישראל.

על מנת לבחון את מצב החכירות נכון להיום במגרש נשוא המחלוקת יש לבחון את דרך העברת החכירה בנכסים האמורים.

להלן סקירת העברת החכירה בנכסים השונים, כפי שבאה לידי ביטוי בחוזי החכירה ובתיקי עמידר. (על מנת ליצור אחידות, התאריכים מתייחסים לחוזי העברת החכירה ולא לתאריכי החכירה בעמידר. במקרים בהם לא אותר חוזה החכירה נרשמה שנת העברת החכירה).

 

 

חנויות 1-2

חנות מס' 1 נרכשה לראשונה ע"י מר ברל גוטמן בחודש ספטמבר בשנת 1961.

חנות מס' 2 נרכשה ע"י מר וולף גולדהלד בתאריך 5/5/1951. זה האחרון העביר בשנת 57' מחצית מזכויותיו בחנות למר ברל גוטמן (שלאחר מכן רכש גם את הזכויות בחנות מס' 1).

 

בתאריך 27/1/1957 מכרו מר ברל גוטמן ומר וולף גולדהלד את מלא זכויותיהם בשתי החנויות למר ניווירט אנדריו.

מר ניווירט אנדריו מכר מלוא זכויותיו בשתי החנויות למר ניסים בכר בספטמבר שנת 1973, אולם הסכם המכר מומש רק בשנת 1987 עפ"י פסיקת בית משפט, למימוש החוזה.

מר ניסים בכר מכר זכויותיו בשתי החנויות לד"ר יהודה פרח בתאריך 4/8/1987 (שכבר רכש את  שלש החנויות האחרות).

 

ד"ר פרח מכר את שתי החנויות (וכן את שלוש החנויות הנוספות) למר דיקסטרא בתאריך 6/4/1995.

חוזה זה הוא החוזה הראשון בו נזכר כי קיימת קרקע הצמודה לחנויות 1- 2. (לענין זה יש לציין כי בחנויות 3-4-5 ענין הקרקע נזכר כבר כשד"ר פרח רכש את החנויות, ולא רק כשמכר אותן).

החנויות 1 ו- 2 נמכרו ע"י מר דיקסטרא למר וגב' ישראל ופנינה שלו ב- 28/1/1996.

בחוזה זה ציין מר דיקסטרא שהמכר כולל חלק מהמגרש שצמוד לחנויות.

 

לכל חוזי המכירה והעברת הזכויות לא צורפו תשריטים המעידים על קיום מקרקעין הצמודים למבני החנויות, למרות שהחוזה הסטנדרטי הפנה לתשריט. (ר' סעיף 3(ה) לכתבי ההסכם עם עמידר).

 

חנויות 3, 4, ו- 5

חנות מס' 3 נרכשה לראשונה ע"י מר דבש פרג'י בתאריך 1/7/1955 (עד לאותו הזמן היה מר פרג'י השוכר של החנות מיום בנייתה).

בשנת 1967 מכר מר פרג'י את החנות לגב' לולה רוזנברג.

 

חנויות 4 ו- 5 היו מושכרות מיום בנייתן לשוכרים שונים. הן נרכשו לראשונה ע"י מר יצחק (איזי) רוזנברג בתאריך 29/10/1961.

בעקבות צו ירושה מתאריך 27/7/1975 הועברו כל הזכויות לגב' לולה רוזנברג (הבעלים של חנות מס' 3).

 

הגב' לולה רוזנברג מכרה את זכויותיה בכל שלוש החניות למר וגב' מרדכי וקלרה לוי בשנת 1970.

 

בני הזוג לוי מכרו את מלוא זכויותיהם למר מורסיו (מוריס) בוזגלו אבוקסיס בשנת 1982 (מר בוזגלו מעולם לא נרשם כחוכר בספרי עמידר).

 

מר בוזגלו מכר את מלוא זכויותיו בשלוש החנויות לד"ר פרח בתאריך 23/12/1986.

בחוזה זה נזכרה לראשונה העברה של שטחים הצמודים למבני החנויות, אך גם בחוזה זה לא צויין מהם השטחים הצמודים שהחכירה בהם מועברת יחד עם החכירה בחנויות, וכן לא צורפו תרשימים המציינים מיקומם של שטחים צמודים.

 

בתאריך 6/4/1995 מכר ד"ר פרח את שלוש החנויות הללו למר דיקסטרא, ביחד עם שתי החנויות האחרות.

בחוזה זה, כאמור, נזכרו גם שטחים הצמודים לחנויות בגדר השטח המוחכר, אך לא צורף תשריט המתאר שטח זה.

בתאריך 6/10/1996, לאחר מכירת שתי החנויות הראשונות, וטרם מכירת שלוש החנויות הנותרות, פנה עורך דינו של מר דיקסטרא באותם הימים, עו"ד פנחס, למינהל כדי שיאשר שהמגרש צמוד לחנויות.

בתאריך 10/10/1996 התקבלה התשובה ממר ורשבסקי, מנהל המחלקה לרישום והסדר שיכונים ציבוריים בחב' עמידר, כי למבנה החנויות אכן צמוד המגרש, נשוא עתירה זו. (נספח ה' להמרצת הפתיחה שהגיש מר דיקסטרא שצורף כחלק בלתי נפרד מתצהירו עמ' 33-35 ועליו נחקר מר ורשבסקי בחקירה נגדית).

 

בתאריך 30/3/1997 מכר מר דיקסטרא את שלוש החנויות ועימן חלק מהרכוש הצמוד למר וגב' יגאל וימימה שאלתיאל.

 

גם כאן, מעולם לא צורף תשריט או תרשים כלשהו לחוזי המכר או החכירה, שיש בו כדי להעיד על מצב הזכויות במגרש שהועברו במסגרת העברת הזכויות.

 

נכון לימים אלו, מר דיקסטרא, התובע, מכר את זכויותיו בכל חמש החנויות שהיו בבעלותו, כמפורט לעיל. החנויות נמכרו תוך כדי הצהרה שצמוד להן שטח מהמגרש.

תביעתו זו לפס"ד הצהרתי הוגשה על מנת שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו כלפי הרוכשים החדשים ולרושמם כחוכרים גם בשטח המגרש.

 

דירה מס' 1 - דירת יצחק קלברס

הדירה נרכשה לראשונה ע"י מר וגב' מנדל ושבע רגנשטרייף בשנת 1956, כדירה בת חדר אחד בשטח של 21.38 מ"ר.

הדירה נמכרה למר וגב' יצחק וקלרה יעקובוביץ בתאריך 12/2/1967.

אלו מכרו את הדירה בתאריך 10/5/1967 למר יצחק קלברס, המתגורר בדירה עד היום עם אשתו ומשפחתו.

תשריטים מקורים שמציינים את גודל הדירה והרכוש הצמוד לה, לא נמצאו ולא הוצגו בפני בית המשפט.

העתק לא מאושר של תשריט הוצג, ובו משורטט חלק מהמגרש ממוספר באותו מספור כמו הדירה.

בחוזי המכר השונים ובחוזי העברת זכות החכירה בתיקי עמידר, לא נזכרים ולא מתוארים שטחים ספציפיים המשויכים לדירה ומצויין בהם אך ורק גודל הדירה עצמה. (ר' תיקי עמידר).

 

            דירה מס' 2 – דירת מר וגב' משולם

לראשונה נרכשה הדירה ע"י מר וגב' אברהם וצירל שוורץ בשנת 1956, כדירה בת חדר אחד מטבח ונוחיות בשטח של 21.38 מ"ר.

הדירה נרכשה בשנת 1965 ע"י מר וגב' שמואל וזינבול סלינז.

בשנת 1983 הועברה הדירה ליורשי שמואל סלינז (יעקב, אהרון, אברהם וצוהולה סלינז) כך שכל אחד מהם אחז ב - 3/16 חלקים מהדירה והגב' זינבול סלינז המשיכה להחזיק ב - ¼ מהדירה;

בטופס חישוב דמי הסכמה, היוון ודח"ש לתשלום (נ/23ג) שמולא בעבור משפ' סלינז לצורך העברת הזכויות למר וגב' משולם ב- 20/12/1994, נזכר שהשטח שבידי הנתבעים 3-4 הוא 422.2 מ"ר.

לאחר מכן נמכרה הדירה למר וגב' משולם המתגוררים בדירה עד היום עם משפחתם.

בחוזה החכירה בין מינהל מקרקעי ישראל ובין מר וגב' משולם, שנחתם ביום 21/1/1997, מופיע לראשונה כי השטח הקרקע המוחכר הינו 422.2 מ"ר בערך. (נ/21).

 

ביום 19/7/1998 נשלח לעו"ד ניסים חן, ב"כ הנתבעים 2-3, מכתב מטעם מינהל מקרקעי ישראל (ת/22) בו נכתב כי נפלה טעות במבוא לחוזי החכירה של מר קלברס ומר וגב' משולם. במקום 422.2 מ"ר שטח החכירה, אזי השטח הנכון אותו הם חוכרים הוא שטח של 221.75 מ"ר, וכי עליהם לחתום על חוזי חכירה מתוקנים שנשלחו אליהם בתאריך 23/3/1997.

תשריטים מקורים המציינים אם יש קרקע הצמודה לדירה ומהו שיטחה לא נמצאו ולא הוצגו בפני בית המשפט.

העתק לא מאושר של תשריט הוצג ובו מסומן חלק מהמגרש באותו מספר בו מסומנת הדירה.

בחוזי המכר השונים ובחוזי העברת זכות החכירה בתיקי עמידר, לא נזכרים ולא מתוארים שטחים ספציפיים בקרקע המשוייכים לדירה, ומצויין בהם גודל הדירה בלבד.

         הנתבעים 2 ו- 3 סרבו לחתום על חוזי החכירה החדשים שנשלחו אליהם.

 

ביחס לשתי הדירות הנוספות, בעליהם לא צורפו כנתבעים ועל כן לא נמסר מידע על החכירה בדירות, אולם סביר כי העברת החכירה נעשתה באופן דומה וכי חוזי החכירה דומים. 

 

ג.       הפלוגתאות בין הצדדים

 

בין הצדדים לסכסוך התגלעה מחלוקת יחידה:  האם התובע הינו החוכר של מגרש 600?

 

 

ד.     ד י ו ן

 

1.       מסמכים והתכתבויות

התובע, הולנדי במוצאו, הסביר בתצהירו ובעדותו העיד כי רכש את החלקה למטרות הקמת בית מגוריו. היה לו חשוב שבצמוד לבית יהיה שטח מקרקעין. לאחר מכן, בעקבות מריבה עם שכנים שהכו את רעייתו שינה את דעתו ולא היה מוכן יותר לגור במקום, ומכרו כמות שהוא לאחרים.

 

בפרק ג' לעיל נמנו המסמכים של ההתקשרויות החוזיות, שקיימים נכון להיום בתיקי עמידר  והמינהל.

בנוסף לאלו, הובאו במהלך הדיון המסמכים הבאים:

 

עמדת עמידר

בתאריך 10.10.1996 מקבל עוה"ד פנחס שטיפל ברכישת הנכס ע"י התובע, במענה לבירוריו מכתב  מאת מר ורשבסקי מנהל המחלקה לרישום והסדר שיכונים ציבוריים בעמידר, שזו לשונו:

 

"לבקשתך הריני לאשר כי למבנה הנ"ל אשר בניהולנו צמוד שטח קרקע המסומן בתכנית שיכון ציבורי מאושרת מס. 3/29/40 כמגרש 600".

 

במילים אחרות: משרטוטי התרש"צ זו תוכנית השיכון הציבורי המאושרת, (להלן: התרש"צ") עולה כי מגרש 600, נשוא התובענה, "שייך" לחנויות.

  

בבית המשפט הבהיר העד נקודה זו בהעידו:

"ידוע לי שהתרשימים נעשו בשנות החמישים. כאשר שיכנו עולים בדירות רצו להבטיח להם איזשהו משק עזר, שיוכלו לגדל בו ירקות או דברים דומים, והחלוקה הזו נעשתה אך ורק לצורך זה ולא לצרכי רישום בטאבו. עובדה שאף בית בשכונה לא נרשם לפי אותם תרשימים שצורפו, אלא על פי חוק בתים משותפים, שאם זה 4 דירות שוות לכל אחד יש רבע ברכוש המשותף. ככה נרשמה כל השכונה מבלי להתייחס לחלוקה על פי התרשים". ( עמ. 29).

 

ובהמשך הוא העיד: 

"ש: כשכתבת במכתב מ – 6.10 שהמבנה צמוד למגרש מס. 600, אתה התכוונת שהוא צמוד לא פיזית אלא משפטית?

ת – בהחלט לא התכוונתי שהוא צמוד משפטית".

ש – המילה שהוא "צמוד" התכוונת שהוא צמוד פיזית למגרש?

ת- צמוד פיזית אופטית". (עמ. 33)

 

תשובה נוספת של מר ורשבסקי  מתאריך 27.5.1997  לעו"ד חן שמיצג את מר קלברס מדירה 1(נספח יא ל-נ/8) קובעת כי:

"הדירות המקוריות בבית הנ"ל נמכרו למשתכנים הראשונים בשנות ה – 50 בהתאם לחוזים עם תרשימים שהיו מקובלים אז. התרשימים שצורפו לחוזי המשתכנים היו לצורך התמצאות בלבד ולא הקנו לדעתנו זכויות חכירה בקרקע".

 

עוד כתב מר ורשבסקי בתאריך 18.11.1997 לעו"ד נסים חן בזו הלשון:

         "הרינו להודיעך כי עמדת עמידר העקרונית לגבי תרשימים כפי שצירפת היא שהתרשימים הנ"ל הם לצורך התמצאות בלבד והמידות שבהם לא נועדו לצרכי רישום. התרשימים האלה התבססו בזמנו על הקצאות בניה של משרד השיכון, - לפני שהיתה קיימת תכנית מפורטת מאושרת.

החלוקה הפנימית שנעשתה על ידי עמידר בתוך המגרש נועדה להסדיר את הטיפול במשק עזר בידי העולים שאוכלסו על ידינו". (נספח יד ל – נ/8).

יש צורך לציין, כי בין הצדדים מתנהלים הליכים משפטיים, אותם הגיש התובע כנגד עמידר, ויורשי ד"ר פרח. ( עמ. 26)

 

בחקירתו הנגדית הוסיף והעיד מר ורשבסקי כי:

" זה בפירוש לא המגרש שלהם כיוון שזה לא נקבע ככה על פי תוכנית שיכון ציבורי..."

 

לעדותו מי שיזם את חלוקת החלקה ורישומה, היתה עמידר. ( עמ' 27)

 

בתצהיר עדות ראשית שהגיש מר ורשבסקי מטעם עמידר הביע עמדה גם לגבי החנויות, בזו הלשון:

"כל "בעלי הזכויות" הנזכרים לא רכשו זכויות בחלק מסויים של החלקה, אלא בחלק הבנוי

(דירות וחנויות) כפי שנמכר לכל אחד מהם".  (נ/5) סעיף 4.3)

 

ובהמשך:

"התשריט נספח ו' לתגובה... לא נועד מעולם לגבש בסיס לזכויות חכירה בחלק מן המגרש, ולא נמכרו זכויות חכירה על פיו. עובדה זאת ברורה על פניה גם (ולא רק) מן העובדה הפשוטה שאין על פי תשריט זה כל אפשרות גישה ל 5 החנויות הבנויות בחלקה".

 

הגב' מרים תרשיש, רכזת הנכסים של עמידר העידה כי תפקידה הוא להתייחס לדירה בלבד (פרוטוקול מתאריך 28/10/2002 עמ' 105 שורה 9), ואין היא בוחנת את הבעלות במגרש וממילא אין בסמכותה להעניקה. מכאן שמעדותה לא ניתן להסיק על שיוך המגרש/הקרקע לדירה זו או אחרת. 

 

 

סיכום ביניים - עמדת עמידר

עמדת עמידר עברה שינויים:

החל מכך שלאיש מהמשתכנים והחוכרים אין זכות במגרש, דרך "העובדה" שמהתרש"צ שהיא היתה היוזמת שלו, הזכויות במגרש שייכות לתובע, ואם לא היתה " התערבות" השכנים כי אז היה הדבר נרשם כך.  (ר' עמ' 31-32). 

זה בשלב הראיות.

 

ואילו בשלב הסיכומים, בסיומו של יום היתה עמדת עמידר, שהיא אינה צד לסכסוך שנתגלע, אין לה דעה עצמאית, היא תכבד כל החלטה של בית המשפט, והיא מקבלת הנחיות מהמינהל לענין המקרקעין, בהבדל מהמבנים.

 

ומהי עמדת מינהל מקרקעי ישראל?

 

העד אלי מורד שימש בשנים 1994 – 1995 כמנהל מחוז ת"א של המינהל.

בשנת 1983 כיהן כמנהל מחלקת חוזים ועסקאות במינהל. וכיום הוא סגן מנהל אגף בהנהלה הראשית של מינהל מקרקעי ישראל . ( עמ. 73).

הוא נשאל את השאלה הבאה:

"אם עמידר באמצעות ורשבסקי הכין את הנכס לרישום באמצעות תשריט, המשפט לא היה מתקיים והליך הרישום היה נמשך בסדרו ומגרש 600 היה נרשם כחלק מהחנויות".

 

והשיב: שכן. (עמ. 69).

בחקירה הנגדית ציין כי מחצית החלקה, לפי הרישום שבידיו שייך לחנויות.

 

בתשובה לשאלה נוספת אם ביקש מסמך מעמידר שיאשר מה הם הזכויות של כל אחד מהדיירים אצלו בתיקים השיב שלא ביקש. (עמ. 77).

הוא גם ציין כי בתיקי עמידר אין מסמכים שקובעים מהם הזכויות ההסטוריות של כל אחד ואחד מהמשתכנים.

 

העידה עו"ד ריסה רימון אלזם ממינהל מקרקעי ישראל.

עדה זו הוזמנה לדיון מכיון שהיא זו ששלחה את המכתב לנתבעים 2 – 4 בדבר הקטנת זכויות החכירה שלהם בשטח המגרש במקום 422.2 כפי שמופיע בחוזה עם הנתבעים וביקשה להחתימם על חוזי חכירה מתוקנים, שם גודל המגרש הוא 221.75 מ"ר.

כשנשאלה לשיטת עבודתה והאם בדקה את זכויות הנתבעים 2 – 4 במגרש השיבה כי היא כתבה את המכתב על סמך מזכר שקיבלה ממחלקת חוזים ( עמ. 128). מעבר לזה מאומה לא בדקה.

 

פרידה רוטברג עובדת במחלקת עסקות במינהל מקרקעי ישראל. 

היא העידה כי :

         "בתיקי המינהל לא היו התרשימים ולא החוזים ההסטוריים. אם התרשימים היו מצויים בתיקי המינהל, הייתי מבקשת בכל מקרה את ההסבר של עמידר"...(עמ. 120).

 

מתצהירה (נ/17) עלה כי לעמדתו (לפחות ההתחלתית)  של המינהל, מאחר והתובע רכש את זכויותיו בחנויות מיהודה פרח, ומכיון שעפ"י חוזי המכר ליהודה פרח היו רק זכויות חכירה בחנויות ולא מעבר לכך, אזי המינהל לא הקנה ליהודה פרח זכויות חכירה ו/או זכויות אחרות בשטח נוסף כלשהו בחלקה לבד מן החנויות עצמן, ומכאן (סעיפים 3, 5 ו – 6 לתצהיר) שגם לתובע אין זכויות כאלה.

 

העיד גם העד לוזון מהמינהל.

לעדותו לא בכל תיק מינהל קיים התרשים ההסטורי שמחלק פיזית את המגרשים למשתכנים השונים. (עמ. 83) 

מהמשך עדותו של העד עולה כי:

"לו התשריט הזה היה בזמנו היינו פונים לעמידר ומבקשים הסבר איך לחלק את זה..." (עמ.

84).

  

בתאריך 4/8/1996 (ת/45) כותב יהודה יעקב מממ"י לעו"ד דן פנחס באלו המלים: 

         "מבדיקה שערכתי אין אנו מעבירים נכס מסחרי בגין חנויות בתוספת מגרש. אי לכך נבקש ממך שתמציא לנו אישור מהחברה המשכנת שלחנויות הנמכרות צמוד המגרש כפי שנכתב בחוזה".

 

ולענין זה את שכבר צוטט בעבר, בתאריך 10/10/1996 כתב מר ורשבסקי מנהל המחלקה לרישום והסדר שיכונים ציבוריים בעמידר את המכתב הבא:

         "לבקשתך הריני לאשר כי למבנה הנ"ל אשר בניהולנו צמוד שטח קרקע המסומן בתכנית שיכון ציבורי מאושרת מס' 3/29/40 כמגרש 600".

 

עמדת המינהל

עמדתו הסופית של מינהל מקרקעי ישראל, באה לידי ביטוי בסיכומים, בהם מודיע המינהל לביהמ"ש כי הנושא סבוך, הראיות הן לכאן ולכאן, על כל פנים יש אפשרות רק של חוכר אחד למגרש (מדוע?), ו"הכדור" מועבר לבית המשפט להחליט מיהו אותו חוכר.

 

 

2.       ה ד י ן

מינהל מקרקעי ישראל הוקם בשנת 1960 לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל התש"ך – 1960.

תפקידו, לפי סעיף 3 לחוק הוא לנהל את מקרקעי ישראל.

סעיף 4 טו לחוק קובע כי;

          "המינהל ינהל מאגר מידע שיהיה פתוח לעיון הציבור ושבו ייכללו פרטים על התקשרויות חוזיות של המינהל לגבי מקרקעין שבניהולו, אשר אינם רשומים בפנקסי המקרקעין המתנהלים לפי חוק המקרקעין התשכ"ט- 1969".

 

עפ"י האמור בהמשך הסעיף על המאגר לכלול זכויות לגבי מקרקעין.

  

ס"ק (ד) שם קובע כי: 

         "מקרקעין שביחס אליהם נעשו התקשרויות חוזיות שונות ייכללו במאגר בהדרגה, במועדים שונים שייקבעו".

 

בין אם המינהל בא להחליף את ניהול הנכסים שבוצע ע"י עמידר כחברה משכנת מטעם הקרן הקיימת, ובין אם הוא בא להסדיר רק את נושא המקרקעין ( ללא המבנים, לפי החלוקה המוזרה שהתגלתה בעת שמיעת הראיות) ברי וברי שתיקי הנכסים של המינהל כיום אמורים לשקף את מכלול זכויות צד בנכס מסויים, ולא לשיעורין.

 

ב"כ הנתבעים 2-4 הציגו לבית המשפט העתקי תשריטים (צרופה של נ/8) המעידים לדבריהם על כך שהזכויות בקרקע הוענקו להם. הם מעגנים את טענתם זו בתשריט של דירה שכנה (נ/11) אליה מוצמד חלק מהמגרש .זהו תשריט מקורי, שהיה בתיקי עמידר ואשר אותר על ידם.

נספח ח' ל – נ/8  מתאריך 21.11.1983  הוא טופס של המינהל לענין חישוב דמי הסמכה היוון ודח"ש לתשלום. מעביר הזכות כאן הוא סלינז זינבול ואח', כשההעברה נעשתה ביום 2.8.1983. לפי טופס זה השטח המועבר הוא 422.25 מ"ר מתוך מגרש של 1689 מ"ר ברוטו. כלומר מכאן עולה כי שטח המגרש היה צמוד לדירת המשתכן הנ"ל.

 מסמך ט/ נספח ל – נ/8 המתיחס למבצע היוון בניה נמוכה – הוא פירוט חשבון, השטח הנקוב לצורך העיסקה הוא422.3 מ"ר החשבון מתיחס לפרס בקי. (ר' ג מסמך ט 1 לגבי אותו שטח חלקה).

  

3.       ישום הדין לעניננו

הדרך לישום הדין בעניננו רצופה תהיות, הסקת מסקנות והתחבטות, כשהקו שאמור להנחות את בית המשפט זה להגיע לתוצאה הנכונה והצודקת.

לפני שאגיע לתוצאה זו, אשתף את הצדדים בהתחבטויותי ובהסקת המסקנות ,אלה הנדבכים, מהם בסופו של דבר תצמח התוצאה.

חוזי החכירה של עמידר והחוזים של ממ"י הינם חוזים סטנדרטיים.

בחלק מהם יש הפניה לתשריט ובחלק מהם אין הפניה. באותו חלק שיש הפניה לתשריט לא מצוין בגוף החוזה שהוא כולל גם חכירה של שטח מהמגרש לפי השטח המצורף בתשריט. כפי שציינתי לעיל תשריטים מקוריים – הסטוריים לא קיימים בכלל לא לגבי הדירות ולא לגבי החנויות.

 

מסקנת ביניים

מציון "העובדה" בחוזה הסטנדרטי שמוחכר גם שטח המגרש כמפורט בתשריט, ובגלל היעדרו של תשריט מקורי ולאור העובדה שברוב חוזי המכר הבינאישיים לא נזכרה חכירה של המגרש-, לא ניתן להסיק בוודאות הדרושה במשפט אזרחי, שאכן חוזה החכירה עם מאן דהוא, כלל בצורה כזו גם חכירה של חלק מהמגרש.

 

התנהלות חברת עמידר ומינהל מקרקעי ישראל הם אלו שיצרו את המבוך במגרש נשוא המחלוקת.

כפילויות, חפיפות, אי בהירות ודומיהם מצויים במכתבי המינהל וחברת עמידר, עד כדי כך שאפילו הנתבעות עצמן, אינן יכולות לומר בסופו של יום מגרש זה שייך לפלוני, ומותירות את ההכרעה במבוך הניירת והזכויות שיצרו, לבית המשפט.

מיום הקמת ממ"י, אין בסמכות עמידר להקנות חכירה לדורות בקרקעות. על כן עמידר צריכה להסדיר את החכירה בנכסים שעליהם היא אמונה, עפ"י קביעת ממ"י, ועל פיה בלבד.

גם לגבי קרקעות שעמידר עצמה שיכנה אנשים קודם הקמת ממ"י (כשלוח של קרן קיימת לישראל), עברה האחריות להסדרת הזכויות לממ"י, כאשר ההסדרים צריכים להיות מעוגנים בהענקת הזכויות של עמידר קודם לכן.

 

במקרה שלפנינו, חברת עמידר היא שיצרה את הסדרי הזכויות הראשונים עם המשתכנים הראשונים (טרם הקמת ממ"י). בקרקעות אלו; ממ"י אמורה להכיר בזכויות עפ"י מה שעמידר הקנתה.

חריגה מההסדר הראשוני עלולה ליצור כפילויות והענקת אותה זכות לאנשים שונים.

עמדת עמידר הבסיסית היתה ונותרה כי אין לאף אחד מהצדדים זכות במגרש.

2.             עמדת ממ"י, לעומת זאת השתנתה. בעוד שבתחילה שללה ממ"י את הטענה שלתובע זכויות במגרש כשאין כל התייחסות לטענות "הבעלות" של הנתבעים, אזי בהודעתה לבית המשפט, במסגרת שלב הסיכומים, כתב ב"כ ממ"י את הדברים הבאים: 

"3. במהלך הראיות בתיק זה התברר, כי התמונה העובדתית איננה כה פשוטה, כאשר אפילו בקרב עובדי המינהל נמצאו כאלה הסבורים כי הדין הוא עם התובע.

4. בנסיבות אלו סבור המינהל, כי יש צורך בהכרעה שיפוטית ביחס לזכויות החכירה במגרש, כאשר ברור, כי זכויות כאלה יכולות להיות רק לאחד מן הטוענים". (ההדגשה שלי - ד.פ.).

 

אין אדם יכול להעביר זכויות יותר מאשר יש לו.

זה היה ונשאר הדין.

מחד גיסא, כפי שציינתי לעיל לאף אחד מהצדדים , לרבות בתיקי עמידר והמינהל, אין חוזי חכירה מקוריים, ואין תשריטים מקוריים.

מאידך גיסא יש "רמזים קניינים" לכאן ולכאן. הן "לטובת" התובע והן "לטובת הנתבעים".

מהיכן נבעו רמזים מעין אלו?

יתכן שהדבר נבע מכך שלפחות לגבי מקרה אחד, כשנמצאו המסמכים ההסטוריים, הוברר לבית המשפט כי אכן לדירת מגורים זעירה הוצמד שטח קרקע של 422.2 מ"ר.

ההגיון נותן כי לעמידר, בהיותה החברה הממשלתית המשכנת, היתה תפיסה בסיסית-רעיונית של דרך השיכון ומטרתו. הווה אומר, אם מדיניות השיכון היתה כך במקרה אחד, אין שום סיבה שתהיה אחרת במקרה אחר.

זה מצד אחד.

מצד שני, הכיצד זה דווקא במקרים של הצדדים הנוגעים בעניננו, - אין כל רמז וזכר למסמכים המקוריים?

הכיצד זה במקרה שלפנינו, התרש"צ שאמור להיות עשיה יסודית ומדויקת על סמך מצב נכון של זכויות קיימות, - "מצרף" את זכויות החכירה על המגרש דווקא לתובע. כלום היתה זו טעות של עמידר בכך שהיא בדקה את החוזה האחרון בלבד, ללא תשריטים וללא בדיקה מעמיקה הסטורית לזכויות המקוריות?

 

התרש"צ מעולם לא יושם בפועל על החלקה.

מעבר לכך, התרש"צ נעשה ללא בחינת הזכויות ההיסטוריות של הבעלים, המודד שהגיע לשטח בחן את המצב הקיים ולא קיבל הנחיות ביחס לזכויות הדיור. (ר' עמ' 78-79).

בעת עשיית התרש"צ לא נדונה בממ"י השאלה העקרונית, האם הזכויות שברכוש המשותף במגרש שייכות רק לדירות או גם לחנויות (עדות מר אלי מורד, סגן מנהל אגף חוכרים בממ"י. פרוטוקול 29/9/2002 עמ' 78 שורות 8-19).

 

חלקה זו כפי שעלה מהעדויות בבית המשפט היא חריגה מיתר החלקות באזור. החריגה נובעת מהעובדה שעל אותה חלקה נבנו הן דירות והן חנויות.

בעת הכנת תרש"צ מחולקת בד"כ החלקה לפי מספר הדירות וגודלן, אולם במקרה זה בו מדובר הן במבני מגורים והן במבני עסקים התעורר קושי לבצע חלוקה בדרך שנהגה  ביתר החלקות קרי חלוקה שוויונית לכל הדיירים שכן מלכתחילה לא נקבע האם החנויות זכאיות לחלק שווה לפי גודלן בשיטת חלוקה זו, ברכוש המשותף.

 

מכל האמור מתעוררת בעיה גם עם הסתמכות על עדותו הנוספת של מר ורשבסקי לפיה אין משקל לתשריטים ולחוזים ההיסטוריים מהם מנסים הנתבעים 2-4 להיבנות שכן אף בית בשכונה לא נרשם לפי אותם תרשימים שצורפו (פסקאות 11.6 – 11.7 לסיכומי התובע). היות וכל הבתים נרשמו עפ"י חלוקת השטח לפי מספר הדירות וגודלן ולא עפ"י התרשימים, עדיין קיבלה כל דירה חלק יחסי מסוים ברכוש המשותף. למרות שיש שוני בין התשריטים המקוריים לרישום הסופי, הרי שהתכלית עבורה ניתנו התשריטים הוגשמה גם לפי שיטת החלוקה החדשה.

במקרה כמו זה שלפנינו בו מדובר בבניה מעורבת – דירות וחנויות, היה צורך להחליט בתחילה מיהם הזכאים לקבל חלק יחסי מהמגרש.

כדי להכריע בשאלה זו, היה צורך לפנות לחוזים ההיסטוריים שהסדירו את חלוקת הזכויות הראשונית ולפעול עפ"י רוחם. העדר הפניה מטיל פגם בבסיס ליצירת התרש"צ.

 

מצד שלישי, אם הזכויות במגרש משוייכות לדירות, - הכיצד זה היו חוכרי החנויות אמורים להגיע לחנויותיהם, ללא כל דרך מעבר או זיקת הנאה?

לא מקובלת עלי עמדת המינהל בסיכומים, שהזכויות במגרש צריכות להיות לצד אחד בלבד. המינהל לא הסביר כיצד הגיע למסקנה זו, הן לאור גישתו הבסיסית, והן לאור חומר הראיות שהוצג.

 

העובדה שבחוזה המכירה מד"ר פרח לתובע מוזכר לראשונה שהמדובר גם בחכירה של המגרש, - אין בה כדי לשכנע שזה היה גם המצב המקורי; גם העובדה שהתובע האמין שזה המצב, ורכש את הנכס בהתבסס על מצב עובדתי כזה, - אינה רלבנטית לעניננו.

 

העובדה שהנתבעים עשו שימוש בחלק מהזמן במגרש למטרות "חקלאות עצמית", יכולה לעלות בקנה אחד גם עם הצמדת החלקות לדירותיהם וגם עם קבלת החלקות לשימושם בגדר בני רשות, כדי שיוכלו לקיים בהן משק עזר למטרותיהם.

 

לאור "הרמזים הקנייניים" שנשזרו , שאלתי את עצמי, מה היה קורה אילו הנתבעים או מי מהם הוא זה שהיה עותר ראשון לבית המשפט לקבוע בפס"ד הצהרתי שזכויות החכירה במגרש שייכות וצמודות לדירתו, - מה היה אז המצב.

אין מחלוקת שכל תובע צריך להוכיח את תביעתו.

אחת הדרכים ליתן פס"ד כשהסיטואציה אינה ברורה הוא שימוש בדיני הראיות. היה והתובע לא הצליח להוכיח את תביעתו, - הוא אינו זכאי לסעד שהוא עותר לו.

 

ונחזור לשאלה ההיפותטית לעיל:

במקרה הנוכחי, הגעתי למסקנה כי אילו היינו עושים שימוש אך ורק בדיני הראיות, אף אחד מהצדדים לא היה מצליח להוכיח שהוא הוא החוכר לדורות של המגרש.

 

זו תוצאה שאינה צודקת בעליל, הן במיוחד לאור הרמזים הקניינים, שפי שציינתי לעיל, והן לאור עמדת המינהל שהמקרקעין כבר הוחכרו, ברם לא ברור למי, או במילים אחרות-, ניתן וצריך לגרוע את המקרקעין ממאגר קרקעות המדינה. 

 

אין זה נכון וצודק ליישם את דיני הראיות בצורה כזו ולענין כזה, מאחר והצדדים הינם שכנים באותם מקרקעין.

אילו היינו עושים שימוש בדיני הראיות בלבד, אזי לאור גישת המינהל, שרק לצד אחד יש זכויות במקרקעין, היה נוצר מצב ששני צדדים שעקרונית לא יכולים להוכיח את זכויותיהם במקרקעין-, אחד מהם ייבנה אוטומטית מכך שישב תקופה של שנת דור כמעט ולא עשה מאומה.

במילים אחרות,  דחיה של התביעה מהעדר ראיות, עשויה להצמיח כמעט אוטומטית זכויות לנתבעים, מכח קל וחומר, דבר שלא היה קורה אילו הם היו מגישים את תביעתם.

 

אשר על כן, בתום קריאה חוזרת  ובדיקת כל תיקי המינהל, ביקש בית המשפט מהצדדים בהחלטה מתאריך 7/1/04 להביע את עמדתם לענין צדק חלוקתי, בעקבות בג"צ הקשת המזרחית בג"צ 3939/99 קיבוץ שדה נחום נ' מינהל מקרקעי ישראל (פ"ד נ"ו(6), 25).

התגובות שהתקבלו היו:

מהתובע-, שהזכויות במגרש הן שלו.

מהנתבעים 2, 3 ו- 4, שאין לי שם את עקרון הקשת המזרחית מאחר ושם המדובר היה בבג"צ, ואילו כאן בדיני חוזים.

מינהל מקרקעי ישראל-, לא הגיב.

עמידר הודיעה, שברמה העקרונית היא תצטרף למינהל.

אין מחלוקת שהקשת המזרחית נדונה בבג"צ, וכאן המדובר בדיני חוזים.

אבל, הפרוצדורה בעיקרה זה, לא באה לשנות את המהות.

 

ומהי המהות: (פר' י' בבג"צ הקשת המזרחית)

"המקרקעין הם, על כן, משאב חיוני מאין כמותו ובעל ערך רב. יש להם חשיבות גדולה במיוחד במדינה כמו ישראל, אשר גבולותיה צרים, צפיפות האוכלוסיה בה גדולה, ובהיותה ארץ קולטת עולים. אי אפשר לייצר קרקע, ועל כן על מדינה לכלכל צעדיה בהתחשב במצאי המקרקעין שבידה. אך ניתן להתאים את ייעודיהם של המקרקעין לצרכים המשתנים ולהגדיל ולהקטין את זמינותם לצרכים שונים.

 

בנסיבות אלה, על המדינה ועל המופקדים מטעמה על מקרקעיה לפעול בשיקול דעת זהיר בכל הנוגע לויתור על זכויות בקרקע, ולדאוג לעתודות קרקע מספיקות לצרכים השונים בעתיד: הן שטחים לבניה, לחקלאות, לתעשיה ולתעסוקה אחרת, והן שטחים פתוחים לצרכים שונים, לרבות שמירה על איכות הסביבה, הכל בהתאם לתכניות בניין עיר קיימות וצפויות. נדרשת גם מודעות לצורך בפיזור האוכלוסיה. נדרשת מדיניות קרקעית שקולה ומאוזנת הלוקחת בחשבון את כל השיקולים האלה.

 

          למינהל תפקיד מיוחד בעניין זה, נוכח העובדה כי מרבית הקרקעות הן בבעלות המדינה, וכך גם מרבית הקרקעות החקלאיות (ראו לעיל, בפיסקה 6).

 

          שיקול נוסף אשר ראוי שיהיה לנגד עיני מועצת מקרקעי ישראל הוא, שהענקת זכויות חכירה על פי התנאים המקובלים במינהל פירושה הענקת זכויות לפרק זמן ארוך ביותר. תקופת ההחכרה המקובלת היא ל-49 שנים, עם זכות הארכה לתקופה דומה נוספת, כשלא ברור כלל שהכוונה בסופן של 98 שנים היא לפנות את החוכרים מהשטח המוחכר. בין אם מדובר בהחכרה למגורים ובין אם מדובר בהחכרה לחקלאות, נתפסת ההחכרה על ידי הציבור כהעברת זכויות הקרובה להעברת בעלות, מעין הפרטה של עיקר זכויות הציבור במקרקעין..."

 

          המינהל משמש נאמנו של הציבור בנהלו את מקרקעי המדינה. עליו לנהלם תוך שמירה על אינטרס הציבור בהם, לרבות שמירה על המקרקעין לתועלת הציבור כולו, כולל הצורך להימנע ממתן טובות הנאה בלתי מוצדקות במקרקעין לאחרים. כנדרש מכל גוף מינהלי, על המינהל לפעול בהגינות על פי שיקולים ענייניים ובשוויון, תוך מתן הזדמנויות שוות לכלל הציבור. אחת התכליות הכלליות של כל גוף מינהלי היא לנהוג בשוויון. כך גם בקביעת מדיניות הקצאת קרקעות ויישומה (לעניין החובה לנהוג בשוויון, ראו בפיסקה 5 לעיל). מתן קרקע לאחד מונע אותה מאחרים, ושאלת סדר העדיפויות צצה ועולה בכל חריפותה. טענות להפליה קיימות בין מיגזרים שונים בציבור, כמו גם בין יחידים וקבוצות באותו מיגזר. השאלה המתעוררת לא אחת היא, אם מדובר בהפליה או בהבחנה מותרת. חייבת להיות רגישות לנושא זה ולמשקל שיש לתת לכל טיעון, על פיו יש להיטיב עם מיגזר זה או אחר על רקע הבחנה מותרת הקשורה לזכויותיו או לצרכיו המיוחדים...

 

דברים אלה מעלים אל פני השטח את הערך של הגשמת צדק חלוקתי בהקצאת מקרקעין על ידי מינהל מקרקעי ישראל. עניינו של ערך זה בחלוקה החברתית הצודקת של משאבים, חברתיים ואחרים. החובה לשקול שיקולים של צדק חלוקתי היא חלק בלתי נפרד מסמכותה של רשות מינהלית, אשר בסמכותה להחליט על הקצאת משאבים מוגבלים. חובה זו קיבלה ביטוי בפסיקתו העניפה של בית משפט זה בסוגיות האפלייה, חופש העיסוק ושיוויון בהזדמנויות על גווניהן השונים, אף שלא נעשה בפסיקה המוקדמת יותר שימוש מפורש במינוח זה. לאחרונה, ניתן מעמד מפורש לשיקול של צדק חלוקתי, בבחינת חוקתיותן של החלטות המינהל על חלוקת משאבים. כך, בבג"ץ 6268/00 קיבוץ החותרים אגודה נ' מינהל מקרקעי ישראל (פ"ד נה(5) 639, 665), נדונה שאלת מתן הרשאה לכריית חול, בלא מכרז. באותה פרשה נפסק, כי לאחר 36 שנים, שבהן לתאגידים מסויימים היה למעשה מונופול על כריית חול שהוא רכוש המדינה, ביטול ההסדר מגשים תכלית ראויה, ובגידרה מקדם גם את הערך של צדק חלוקתי, על ידי פתיחת פתח לתחרות בתנאים שווים לכל איש או גוף, ובכללם התאגידים האמורים.

 

במונח "צדק חלוקתי" נעשה שימוש גם בהקשר של פיצוי בגין פגיעה תכנונית במקרקעין. בגדר זה, הוסברה תכליתו של סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ "ה-1965, המעניק פיצוי בגין פגיעה כאמור, כמשקפת ערכים של צדק חלוקתי, אשר ביטויו בכך שכלל הציבור נושא בעלות הפגיעה בבעל הזכות, במקום שבעל הזכות ישא בעלות או בנזק זה לבדו (ראו ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא, פ"ד מו(4) 627, 639-- 640; ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רעננה נ' הורוויץ (טרם פורסם); ראו גם בג"ץ 4146/95 עזבון המנוחה לילי דנקר נ' מנהל רשות העתיקות, פ"ד נב(4) 774, 812 - 813). באופן דומה, נפסק כי החיוב בדין בהיטל השבחה, בעקבות עליית שווי מקרקעין עקב תכנית שנתקבלה, מבוסס אף הוא על שיקולים של צדק חלוקתי, לפיהם ראוי כי בעל מקרקעין שהתעשר כתוצאה מהשבחת מקרקעיו על ידי תכנית יישא בהוצאות הפיתוח וההשבחה (ראו גם ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הועדה המקומית ת"א יפו, פ"ד נב(5) 715). 

 

גם בעניין המשטר הרכושי שבין בני זוג נקבע כי הוראות הדין הקובעות את אופי המשטר הרכושי הינן בבואה לתפישות חברתיות בדבר צדק חלוקתי (ע"א 1558/94 נפיסי נ' נפיסי, פ"ד נ(3) 573). על פי גישה זו, תכליתה של חזקת השיתוף היא להגשים צדק חברתי המבוסס על שיוויון בין המינים, והיא מבוססת על ההשקפה כי שני בני הזוג תורמים, כל אחד לפי דרכו, במידה שווה לרווחת המשפחה.

 

דברים אלה מלמדים, כי הערך של צדק חלוקתי הינו ערך כבד משקל, אשר כל רשות מינהלית חייבת לתת לו משקל ראוי בכל החלטה שלה בדבר חלוקת משאבים ציבוריים. לדברים אלה משקל מיוחד במקרה שבפנינו. מינהל מקרקעי ישראל הינו גוף המופקד על כלל מקרקעי ישראל. לא ניתן להפריז בחשיבותו של נכס זה, ובחשיבות שיש לחלוקתו והקצאתו באופן צודק וראוי. להחלטות נשוא העתירות שבפנינו יש השלכות כבדות משקל על חלוקת משאב מוגבל, ורב ערך זה. קיים אינטרס ציבורי רב משקל בכך, שמשאבים מסוג זה יחולקו על ידי המדינה, או הרשויות הפועלות מטעמה, באופן הוגן, צודק וסביר.

 

          בדברים אלה אין, כמובן, כדי להכתיב למדינה או לרשויות הפועלות מטעמה פיתרון מסויים אחד. בעיצובן של החלטות מן הסוג בו מדובר ישנו תפקיד נכבד להכרעות ערכיות. מאליו ברור, כי סדר עדיפויות ערכי שונה יכול להכתיב דרך חלוקה שונה, בלא שהדבר יהא בלתי חוקי. ברם, מכך לא נובע כי כל חלוקה תהא בהכרח חוקית. על הרשות, הקובעת את אופן חלוקת המשאבים עליהם היא מופקדת, להביא בחשבון את מכלול ההשלכות וההקשרים שיש להחלטתה, ולתת להם משקל ראוי, במסגרת סדר העדיפויות בו בחרה. בהקשר זה יצויין, כי למשפט תפקיד חשוב בכל הנוגע לפיקוח על החלטות שעניינן חלוקת עושר בחברה, וכי תפקיד זה הוא לפתח מערכת נורמטיבית המבטיחה כי החלטות בעלות השלכות חלוקתיות יהיו תוצאה של הליך צודק ופתוח, במיוחד לנוכח הסכנה שהחלוקה תטיב רק עם קבוצות לחץ מאורגנות היטב (ראו ד' ברק-ארז "צדק חלוקתי בהליך המינהלי", בעמ' 203, 204). אכן, דווקא בשל העובדה, שהחקיקה בתחום זה אינה מגדירה אמות מידה מהותיות לחלוקת משאבים בחברה, נדרש, עם כל הקושי שבדבר, פיקוח שיפוטי הדוק יותר על מנת להבטיח כי חלוקת המשאבים תהא צודקת והוגנת.

 

          ואמנם, שיקולים מסוג זה שיחקו תפקיד חשוב בפסילתן של החלטות מינהליות שונות בדבר הקצאת מקרקעין, אשר העדיפה שלא כדין סקטור מסויים על פניי סקטורים אחרים. בבית משפט זה נקבעה נורמה, לפיה מקרקעי הציבור יחולקו בדרך של מנגנון שוויוני, ולא בדרך של העדפה סקטוריאלית, כזו או אחרת, או העדפה באותו סקטור עצמו. ברוח זו, נפסלו החלטות אשר לא עמדו באמת מידה זו (ראו בג"צ 5023/91 פורז נ' שר הבינוי והשיכון, פ"ד מו(2) 793; בג"צ 6176/93 אליקים 1986 - אגודה שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מח(2) 158; בג"צ 1/98 כבל נ' ראש ממשלת ישראל, פ"ד נג(2) 241).

 

מטבע הדברים, גדר השיקולים שניתן וצריך לשקול במסגרת שיקול העל של צדק חלוקתי אינה נתונה לתחימה מראש. נזכיר רק, כי במסגרת זו של צדק חלוקתי יתכנו גם מקרים בהם יהיו מעורבים שיקולים של צדק מתקן בצד צדק מחלק (ראו, לדוגמה, בג"ץ 528/88 אביטן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מג(4) 297).

 

          אם נחזור לענייננו, השיקולים הצריכים לעניין כוללים הן מתן משקל ראוי לטענות החקלאים המחזיקים בקרקע, הן התייחסות ראויה לחלוקה הפנימית שעשויה להיות בתוך סקטור זה, והן התייחסות מתאימה גם לקיומן של טענותיהם, עמדותיהם וזכויותיהם של סקטורים אחרים.

          מלאכת האיזון הנדרש במדיניות הקרקעית על גווניה השונים, קשה היא. היא קשה במיוחד נוכח העדר הסדרים חוקיים בדבר סדרי העדיפויות והיעדים במדיניות הקרקעית, עליו עמדנו. נדרש איזון של גורמים ושיקולים רבים וליתן לכל אלה את משקלם המתאים בנסיבות הזמן והמקום, תוך צפי לעתיד, באין כל קריטריונים מנחים. מצב דברים זה, של חלל נורמטיבי, בו אין מסגרות מוגדרות של מותר ואסור, ובפרט שהחלטות מועצת מקרקעי ישראל אינן מנומקות, מקשה גם, כפי שנזכר לעיל, על הביקורת השיפוטית של ההחלטות השונות..."

 

מאחר וכפי שציינתי לעיל, המינהל כבר "השתחרר" מהמגרש בציינו כי לדעתו אחד הצדדים כבר רכש זכויות חכירה, ולאור המוטו שהדריך את ביהמ"ש העליון בדבר צדק חלוקתי, שצריך לשרת באופן צודק אותו מגזר החולק את משאב המקרקעין של המדינה, אני קובעת כי חלקה 586 תחולק לשניים:

 

דהיינו, מגרש 600, נשוא התביעה, ישויך בחכירה לחנויות (בחלקים שווים) ואילו מחציתה השניה של החלקה, כלומר מגרש 216, תשויך בחכירה לכל הדירות הקיימות על המגרש הזה כלומר לנתבעים 2, ו – 3 – 4 לאחרים שדירותיהם נמצאים על המגרש, כל זאת בחלקים שווים.

 

ו.       התנהלות הנתבעים והוצאות המשפט

 

תביעה זו באה לעולם בעיקר עקב התנהלות הנתבעים 1 ו – 5.

המדובר בשני מוסדות שבידיהם הופקד אחד הדברים היקרים למדינה ולפרט: הזכויות במקרקעין. מתפקיד כל אחד ואחד מהם בזמנו ועתה, עפ"י חלוקת תפקידים מוגדרת, להציג מצב נכון ומשקף של הזכויות במקרקעין ובכך לשמור על אדמת הלאום ועל עניינו של הפרט.

שני המוסדות נכשלו במילוי תפקידם.

 

והם, באחריותם משאב כה יקר כמו קרקעות הלאום, תרמו לדיון שהתנהל בפני ביהמ"ש רק בוקה ומבוקה ומבולקה.

 

עדויות סותרות, ומסמכים סותרים בכל מוסד ומוסד, תוכניות ציבוריות שהבסיס שלהן  הוא : "כזה כאילו", והטלת האחריות מהאחת לשניה.

 

במהלך שמיעת הראיות הסתבר כי הנוהג היה שעמידר מטפלת במבנים ואילו ממ"י כשהוקמה טיפלה במקרקעין. אנשי עמידר שהיו מוסמכים להחתים משתכן על חוזה חכירה, לא התענינו האם צמוד לו שטח קרקע אם לאו, ולא חיפשו מסמכים רלבנטיים כדי שהמסמוך בתיקים יהיה שלם ובדיוק לפי המוחכר לפרט.

מצד שני, ממ"י הסתמכה על תיקי עמידר, כשלפי גרסת עדיה תיקים אלה אינם כוללים את רכיב הקרקע שיכול להיות קיים.

מצב זה כמובן מזמין אנדרלמוסיה, שהתבטאה בתיק זה במיטבה.

ממ"י מפנה שאלות לעמידר ומסתמכת על תשובותיה; ברם נותני התשובות בעמידר אינם נותנים תשובה על בסיס כל המסמכים בתיק, אלא במקרה הטוב, על בסיס השאלה הצרה ששאלו פקידי ממ"י. ברוב המקרים השאלה ממוקדת ואינה מתיחסת לכל הסיטואציה האפשרית.

 

גם כשניסו בממ"י ובעמידר לפתור את הנושא ויצרו את התרש"צ, מסתבר כי הוא לא נערך על סמך בדיקה מקיפה של החוזים ושל הזכויות, אלא כנראה שהתרש"צ אושר על סמך ביקור בשטח, ללא בדיקת שרשור החוזים והזכויות.

 

גם עמידר לא טמנה ידה בצלחת. היא שלחה מכתבים לא ברורים, ומסרה מידע לא מושלם לממ"י.

 

התנהלות מעין זו, עשויה להביא לכך שאנשים חסרי זכויות ינסו לנצל את חוסר הסדר ומידור הסמכויות כדי "להעניק" לעצמם זכויות לא להם.

הגדילה עמידר לעשות במסגרת סיכומיה גרסה שהיא אינה מנהלת מגרשים, לא ניהלה את מגרש 600, "והסמכות הבלעדית להחליט למי שייך מגרש 600 מצויה בידי מנהל מקרקעי ישראל" (עמ. 2).

עוה"ד דהן התיחס לעדותו של מר ורשבסקי שגרס כי מגרש 600 צמוד למבנה החנויות , "והסביר" כי רק המינהל זכאי להחליט למי צורפה הקרקע. עמידר אינה אחראית לתרש"צ אלא רק רושמת אותו, ולכן :

 

"מתכבדת עמידר להודיע לביהמ"ש הנכבד כי אינה רואה עצמה צד בסכסוך זה וכי תכבד כל החלטה של ביהמ"ש הנכבד".

 

ואם נדהמתי מסיכומים קצרים אלה, מה גדלה תדהמתי מעמדת המינהל, שלא טרח לסכם, אלא באמצעות הודעה קצרה לבית המשפט הודיע כי:

 

"במהלך הראיות בתיק זה התברר כי התמונה העובדתית איננה כה פשוטה, כאשר אפילו בקרב עובדי המינהל נמצאו כאלה הסבורים כי הדין עם התובע. בנסיבות אלה סבור המינהל , כי יש צורך בהכרעה שיפוטית ביחס לזכויות החכירה במגרש, כאשר ברור, כי זכויות כאלה יכולות להיות רק לאחד מן הטוענים". (עמ. 2 להודעה ואני ערה לכך שקטע זה צוטט כבר לעיל).

 

הדבר היחיד שניתן לקביעה ודאית הוא, ששתי הרשויות לא רק שלא טיפלו כיאות בנכסי המדינה, אלא גם חסכו מעצמם נקיטת עמדה.

בית המשפט מכריע בדרך כלל בסכסוכים ואנו צריך לקבל הרשאה או הסכמת אף אחד מהצדדים לכך.

לעמידר שיצגה את המדינה, ולמינהל שמנהל את קרקעי המדינה, צריכה להיות בסיומו של יום עמדה בקשר לחוזים הנמצאים בטיפולם הנוגעים למקרקעי הלאום והמשפיעים על זכויות קנייניות של חוכרים מהמדינה.

המדובר בדבר אלמנטרי, שההתנערות ממנו הינה מעשה מינהל פסול שלא ייעשה.

אני סבורה כי במצב כזה, שהאחראים על ניתוב וניהול הזכויות לא מביעים עמדה, ומשאירים את קביעת מצב הזכויות בשטח לבית המשפט, - יש לחייבם בהוצאות לדוגמא וכך אני קובעת.

 

עמידר תשלם לתובע שכ"ט עו"ד בסכום של 150,000 ₪.

המינהל ישלם לתובע שכ"ט עו"ד בסכום של 150,000 ₪.

בנוסף זכאי התובע להוצאותיו, אותם ישום הרשם, ואותם ישלמו לו עמידר והמינהל בחלקים שווים.

הסכומים ישאו ריבית והצמדה כדין.

 חככתי בדעתי לענין הוצאות המשפט של הנתבעים 2,3, ו – 4.

נראה שאילו היו מטפלים בזכויותיהם ומבהירים אותם במשך כמעט שנות דור במקום לחכות עד לבוא התביעה הנוכחית, היו אולי תורמים יתר בהירות לנשוא המשפט, ואולי גם מונעים אותו.

 אשר על כן אני קובעת כי הם ישאו בהוצאותיהם. 

ניתן היום 20/1/2004, בהעדר. 

המזכירות תמציא עותק פס"ד זה בהמצאה כדין לב"כ הצדדים.                                                                              

 

לפרסום מיום 25/1/04