"רעידת אדמתי" מה עוד תבקשי מאיתנו מכורה ואין ואין עדיין?

להורדת המחקר

נייר עמדה זה, הראשון מבין ניירות המחקר, שהוכנו בנושא זה, מפריך לחלוטין - על יסוד תשתית עובדתית מוצקה, מבוססת ומנופָּה - את הטענה על פיה החוכרים במגזר העירוני שילמו תשלום ריאלי הנגזר מערך הקרקע עבור הזכויות במקרקעין. נייר עמדה זה בוחן את מערך ההטבות, ליתר דיוק: מבול ההטבות, שהוענקו לחוכרים למגורים במגזר העירוני (ובייחוד, לחוכרים למגורים במגזר העירוני אשר חכרו נכסים צמודי קרקע (בניה נמוכה) (להלן - בניה נמוכה או בניה נמוכה (צמודת קרקע) או בניה צמודת קרקע) באזורי הביקוש בכלל, וגוש דן בפרט.

יחידה ראשונה זו של המחקר סוקרת בפירוט, את מערך ההטבות לו זכה המגזר העירוני למגורים, תוך הדרה מוחלטת של המגזר הכפרי-החקלאי (המשק המשפחתי (מושב עובדים, כפר שיתופי) והמשק הקיבוצי (קיבוץ, מושב שיתופי)).

מבחינה כרונולוגית, עניינה של סקירה זו הוא בהטבות שהוענקו במגזר העירוני בשני העשורים האחרונים (החל ממחצית שנות ה-90), וזאת בשלושה מישורים -

(1) מישור היוון חוזי חכירה היסטוריים במגזר העירוני.

(2) מישור דמי ההיתר עבור פעולות משפטיות ותכנוניות שחורגות ממסגרת ההיוון של נכס מגורים (תוספת בניה, שינוי

ייעוד, פיצול מגרש ושינוי ניצול).
(3) מישור קבלת זכות הבעלות (היינו בעלות רשומה בלשכת רישום המקרקעין).

סקירת ההטבות, בכל אחד ואחד משלושת המישורים הללו, מעניקה מבט מלא, פנורמי, על המהפכה השקטה שהתחוללה בכל הנוגע לחוכרים למגורים במגזר העירוני של 'מקרקעי ישראל': רובם ומניינם של החוכרים במגזר זה הופטרו מהחיובים החוזיים והכספיים, שרבצו על זכות החכירה, וזאת תמורת תשלום אפסי (ולעיתים קרובות, ללא תשלום).

במקביל, נשמרה - ואף הו­ּדְקָה - טבעת החנק סביב המגזר הכפרי-החקלאי; חוכרים אלו (דוגמת חברי מושבי-עובדים וכפרים שיתופיים, קיבוצים ומושבים שיתופיים (והחברים בישובים אלו), חוכרים בתנאי נחלה במושבות הוותיקות) הופלו לרעה והודרו ממבצעי ההיוון הנדיבים-עד-מאוד שהוחלו במגזר העירוני; החוכרים במגזר הכפרי-החקלאי הוחרגו משלל ההנחות המופלגות בתחום דמי ההיתר, ולבסוף נשללה מהם הזכות לקבלת הבעלות בקרקע, ובכלל זה בקרקע שהיא בעלת ייעוד תכנוני תקף למגורים ותעסוקה בשטחי הישוב הכפרי-החקלאי (ועמדנו בפתח הדברים כי שטחים אלו מוגדרים כ'קרקע עירונית' על פי החוק).

מישור היוון חוזי החכירה ההיסטוריים

חוזי חכירה היסטוריים במגזר העירוני, עוד מהתקופה שלפני הקמת המינהל בשנת 1961 (ואף מהתקופה שלפני הקמת המדינה), הוונו בתמורה סימלית לחלוטין וזאת במסגרת סדרה של 'מבצעי ההיוון'. 'מבצעי היוון' אלו הוחלו אך ורק במגזר העירוני למגורים. הם כללו היוון סיטונאי - בנזיד עדשים - של כל חוזי החכירה בבניה הרוויה בישראל (חוזי חכירה שנחתמו לפני שנת 1974); לאחר מכן, והחל משנת 1995 הם הורחבו להיוון כל חוזי החכירה בבניה הנמוכה (צמודת הקרקע). היוון זה נעשה תמורת 3.75%


מערך הקרקע.
הטענה הכללית בדבר 'מבצעי ההיוון' וההטבה העצומה, אשר נבעה ממבצעים אלו במגזר העירוני - פטור מלא מתשלום דמי חכירה שנתיים בתקופת החכירה; פטור מלא, לצמיתות, מתשלום דמי חכירה (מהוונים, ראשוניים או שנתיים) בתקופת חידוש חוזה החכירה ('חכירת היובל'); פטור מתשלום דמי הסכמה (התשלום אשר נדרש
על ידי המינהל כתנאי להעברת זכות חכירה) - מנסרת בחלל האוויר מזה שנים אחדות.

הביקורת על הטבה אדירה זו הכלולה במבצעי ההיוון, בד בבד עם שלילתה שלא כדין מהחוכרים במגזר הכפרי-החקלאי (בתחומי הקרקע בעלת הייעוד למגורים) - הועלתה, בין היתר, על ידי בר הסמכא בתחום המדיניות הקרקעית בישראל, מי שכיהן בעבר כמנהל הכללי של המינהל, עו"ד ג' ויתקון.

החידוש העיקרי אשר נייר עמדה זה נושא בכנפיו, הוא ההצגה המלאה והשיטתית של מלוא הנתונים הכספיים המבוקרים והמידע הכמותי המדויק אשר היה כרוך במבצעי ההיוון במגזר העירוני. מידע כספי וכמותי זה מלמד על ההיקף המרשים של ההטבות הכספיות שהוענקו במסגרת 'מבצעי ההיוון' לחוכרים במגזר העירוני, הן בבניה הרוויה והן בבניה הנמוכה (צמודת הקרקע).

ככלל, במסגרת 'מבצעי ההיוון' חוזי חכירה בבניה רוויה הוונו תמורת 3% מערך הקרקע (להבדיל מערך הנכס); חוזי חכירה בבניה הנמוכה (צמודת קרקע) הוונו תמורת 3.75% מערך הקרקע.

נייר העמדה מפרט, דבר דבור על אופניו, נתונים אלו: מספר חוזי החכירה שנכללו במבצעי ההיוון במגזר העירוני, על פי פילוח והבחנה בין הבניה הנמוכה (צמודת הקרקע) לבין הבניה הרוויה.

כמו כן, נייר העמדה מפרט את התשלום הכולל, ששולם במסגרת מבצעי ההיוון ואת התשלום הממוצע לכל בית אב, בכל אחד ממבצעי ההיוון: מבצע החוכרים בבניה הנמוכה (צמודת הקרקע) ומבצע החוכרים בבניה הרוויה.

לבסוף, מובא פילוח מדויק של שיעורי התשלום (שיעור התשלום הכולל ושיעור התשלום הממוצע) בכל אחד ואחד מהמחוזות של מינהל מקרקעי ישראל.

העובדה הבולטת ביותר - יש יאמרו: הזועקת - העולה מעיון בנתוני מבצעי ההיוון ממחצית שנות ה-90 (נתוני אמת מבוקרים השאובים מהדו"חות של מינהל מקרקעי ישראל עצמו) היא התשלום המגוחך ששולם למינהל עבור היוון מלא, לצמיתות, של זכות החכירה לדורות. היוון זה כלל זכות לבניה של עד 160 מ"ר.

נתונים אלו מעמידים באור מגוחך את הקביעות מבית מדרשם של מתנגדי ההתיישבות הכפרית-החקלאית, כאילו במגזר העירוני שולמו דמי חכירה ריאליים בשיעור של 5% לשנה מערך הקרקע; אין שחר ואין יסוד לקביעות אלו. הן חסרות כל אחיזה בקרקע המציאות (תרתי משמע). הן נסתרות, מניה וביה, בשורה של החלטות מועצה, דוגמת החלטה 633, אשר קבעה במגזר העירוני למגורים דמי חכירה שנתיים של 0.2% מערך הקרקע, תחת סכום של 5% מערך הקרקע.

בפועל, עקב טעמים שיפורטו ביחידות ההמשך של המחקר, שיעור תשלום דמי החכירה השנתיים על ידי חוכרים במגזר העירוני הייתה אפסית וזאת עוד טרם 'מבצעי ההיוון'.

'מבצעי ההיוון' שיקפו וקיבְעו אם כן, במידה רבה, מציאות מושרשת של תשלום דמי חכירה סמליים. כך, למשל, התשלום הממוצע עבור היוון של חוזה חכירה ביחידת מגורים בבניה הרוויה במגזר העירוני הסתכם, במונחי 1996, בפחות מ-3,000 ₪; במחוזות תל אביב וירושלים עמד סכום ההיוון (במונחי 1996) על כ-4,000 ₪ (דהיינו, כ-6,000 ₪ במונחי

2012). באזורים מרוחקים, דוגמת מחוז צפון ומחוז דרום, הסתכם שיעור התשלום הממוצע עבור היוון יחידת מגורים בבניה רוויה בפחות מאלף ₪; בקיצור - ההיוון של חוזי החכירה ההיסטוריים נעשה, הלכה למעשה, כמעט בחינם.
הוא הדין באשר להיוון חוזה חכירה בבניה נמוכה (צמודת קרקע), במגזר העירוני.

ברישומי מינהל מקרקעי ישראל כלולים למעלה מ-80 אלף חוזי חכירה למגורים בבניה צמודת קרקע; מהם קרוב ל-38 אלף מגרשים במחוז תל אביב והמרכז.

שיעור התשלום עבור היוון זכות חכירה, במגרש מגורים לבניה נמוכה (צמודת קרקע), עמד על תשלום סמלי של 3.75% בלבד מערך הקרקע; ערך הקרקע עצמה נקבע באופן אחיד ונורמטיבי על פי מחירי טבלה. המחיר הממוצע, אשר שולם עבור היוון חוזה חכירה לבניה נמוכה (צמודת קרקע), עמד (במונחי 1996) על כ-14 אלף ₪ (היינו, כ-22 אלף ₪ במונחי 2012).

מטבע הדברים, עיקר ההטבה במבצעי ההיוון - ובייחוד מבצעי ההיוון בבניה הנמוכה (צמודת הקרקע) - נפלה בחיקם של החוכרים הוותיקים למגורים של בתים צמודי קרקע ('וילות') בגוש דן: חוכר ותיק של מגרש הנמנה על 'מקרקעי ישראל' במחוז תל-אביב נדרש לשלם, בממוצע, סכום של כ-34.3 אלף ₪ (בערכי 1996;

היינו - כ-55 אלף ₪ במונחי 2012).

שוויו של מגרש זה (דוגמת מגרש למגורים בצהלה, אפקה, נווה מגן ברמת השרון וכדומה) הוערך במליוני ₪.
התוצאה של מבצעי ההיוון היתה, כי נכסים שהוחכרו על ידי המדינה, רשות הפיתוח והקרן הקיימת לישראל, עוד לפני הקמת מינהל מקרקעי ישראל (ואף נכסים שהוחכרו בשנות ה-60), הוונו בעבור תמורה כספית נמוכה ביותר. כך, למשל, קרוב ל-50 אלף נכסים צמודי קרקע למגורים במגזר העירוני הוונו תמורת כ-695 מ' ₪ (במונחי 1996); בנוסף לכך, כ-108 אלף נכסים בבניה רוויה למגורים במגזר העירוני הוונו תמורת כ-305 מ' ₪ (במונחי 1996).

אין פלא כי החוכרים במגזר העירוני נענו בשמחה ל'חלוקת מתנות' זו, שעה שעיני החוכרים במגזר הכפרי-החקלאי רואות וכּלות.
חשוב ביותר להדגיש, כי בין החוכרים למגורים בבניה צמודת הקרקע במגזר העירוני, ישנם אלפי חוכרים אשר נמנו במשך כל השנים, בימי הקרן הקיימת לישראל או בתקופה שלפני הקמת המינהל, על המגזר הכפרי-החקלאי; שיחק להם מזלם, והם מצאו עצמם מסווגים כחוכרים ב'מגזר העירוני'. סיווג זה, שקפץ על חוכרים אלו - קרי: 'גיור כהלכה' מחוכר חקלאי לחוכר עירוני - היקנה להם כרטיס כניסה ל'חגיגת ההטבות': 'מבצעי ההיוון', שחרור כמעט מוחלט מדמי ההיתר ובעלות חינם-אין-כסף בקרקע (או כמעט בחינם).

עובדה זו ממחישה ומעצימה את האבסורד, שנוצר עקב תורת שתי הממלכות: חוכרי המגזר העירוני אל מול חוכרי המגזר הכפרי-החקלאי.
מבצעי ההיוון במגזר העירוני, הן בבניה הנמוכה (צמודת הקרקע) והן בבניה הרוויה, הוחלו באופן גורף, ללא אבחנה, על כלל החוכרים. מבצעי ההיוון לא הבחינו בין חוכרים ותיקים למגורים במגזר העירוני אשר שילמו דמי חכירה סמליים (ופעמים, אף לא שילמו כלל עבור הקרקע) לבין חוכרים ותיקים ששילמו סכומים משמעותיים (ובדרך כלל, רחוקים מאוד מסכום ריאלי מלא) עבור הקרקע; מבצעי ההיוון לא הבחינו בין נכסים עבורם שולמו דמי הסכמה לבין נכסים - וזה היה המצב הטיפוסי - שעבורם לא שולמו מעולם דמי הסכמה (או שולמו דמי הסכמה מופחתים ומוקטנים); מבצעי ההיוון לא הבחינו בין חוכר של נכס בשווי עתק (חוכר באזורי ביקוש בו שיעור דמי החכירה הריאליים עשויים היו להיות גבוהים ביותר) לבין חוכר של 'דירת שיכון' בעיירת פיתוח; כולם - כולם, פרט לחוכרים במגזר החקלאי - זכו להשתתף במבצעי ההיוון.

החלטה 979, בנוסחה המקורי, מה-2 בספטמבר 2003 (והשלמתה ב-22 באוקטובר 2003), אמורה היתה - באיחור של שנים רבות בהן נדרש המגזר החקלאי לשלם דמי חכירה למינהל - להשוות את תנאי ההיוון בין המגזר העירוני למגזר הכפרי-החקלאי. ככלל, החלטה זו ביקשה להחיל את תנאי ההיוון במגזר העירוני - היינו: תשלום של 3.75% מערך הקרקע - גם על החוכרים בתנאי נחלה בהתיישבות הכפרית-החקלאית.
למרבה הצער, החלטה מאוזנת זו בוטלה בחודש ינואר 2005 על ידי היועץ המשפטי לממשלה דאז, בחוות דעת, שאין מנוס אלא לתארה - בלשון המעטה - שטחית ומלאה טעויות (אלמנטריות) כרימון. היועץ המשפטי לממשלה הורה, כמקובל בישראל, על הקמת ועדה, היא 'הוועדה לבחינת הזכויות בחלקת המגורים ביישובים החקלאיים' (ועדת הבר). ועדה זו הגישה את המלצותיה (הידועות מראש לאור חוות הדעת האמורה מחודש ינואר 2005), שהתגלגלו לכלל החלטה 979 המתוקנת, וזו בתורה הותאמה, על דרך החלת הנחות אזורי עדיפות לאומית והתגבשה להחלטה 1155 ('קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה חקלאית שיתופית'), מה-6 ביולי 2008.

בתמצית, החלטה 1155 קובעת - בייחוד במגזר הקיבוצי - משטר מחמיר, נוקשה ומפלה, תוך הטלת דמי היוון בסיסיים של 33% בתוספת מע"מ מערך הקרקע (לצד סדרה של גזירות וחסמים מינהליים וביורוקרטיים מכבידים).

החלטה 979 המתוקנת, ויוצאת חלציה, החלטה 1155, היו נשוא להתדיינות בפרשת פורום הערים העצמאיות. אף לאחר שבית המשפט העליון פסק כי אין בכוונתו להתערב בשאלת מדיניות ציבורית ומשקית זו, לא נמצאה שעת רצון ליישמה (ובמגזר הקיבוצי סיכויי הגשמתה הלכה למעשה, לאור האפליה הכבדה הטבועה בה, הם אפסיים).

ב'שורה התחתונה': חרף השנים הרבות (מאוד) שחלפו מאז מבצעי ההיוון הנדיבים במגזר העירוני, נותרו החוכרים בתנאי נחלה במגזר הכפרי-החקלאי תחת עול שלטונם של פקידי המינהל, ואין מושיעַ.

ההפליה לרעה של החוכרים במגזר הכפרי-החקלאי הוחרפה, על רקע ההטבות האדירות שניתנו במישור המרכזי של דמי היתר.

מישור דמי היתר
מבצע ההיוון במגזר העירוני העניק לחוכר למגורים פטור מכל תשלום למינהל, ובלבד שהיקף השימוש בנכס עמד על שטח של 160 מ"ר. במילים אחרות, אם החוכר ביקש לעשות שימוש בנכס בהיקף העולה על היקף הפטור שנכלל במבצעי ההיוון, היה עליו לקבל את הסכמת המינהל לפעולה זו ולשלם סכום כספי - אלו הם דמי ההיתר - עבור השימוש בזכויות עבורן לא שולם דבר למינהל מקרקעי ישראל.

יחידה זו של המחקר מתארת את סוגי הפעולות העיקריות אשר היו טעונות תשלום למינהל, וזאת גם לאחר מימוש מבצעי היוון במגזר העירוני. כך, למשל, תוספת בניה והרחבת הבית מעל ל-160 מ"ר לא נכללו במסגרת מבצעי ההיוון במגזר העירוני. מעצם ההגדרה, רכישת הזכויות במסגרת מבצע ההיוון הוקצבה ל-160 מ"ר בלבד. לפיכך, בניה מעל היקף זה היתה טעונה, לפי התיאוריה, תשלום דמי חכירה ריאליים (91% מערך הקרקע). בפועל, הוטל תשלום של 51% מעליית ערך הקרקע, ומתשלום זה הופחת סכום השווה למחצית היטל ההשבחה (עד כדי מחצית מדמי ההיתר).

משטר זה, הקובע תשלום של 51% מעליית ערך הקרקע עבור פעולה בקרקע שהיא מעבר לשימוש בשטח המהוון (עד 160 מ"ר), הוחל עד שנת 2002, באורח אחיד, על כל סוגי הפעולות, הטעונות את הסכמת המינהל, במגזר העירוני. כך, למשל, שינוי ייעוד בקרקע עירונית (למשל, מייעוד של אחסנה לייעוד של מגורים או לתכלית של מסחר), הוכפף לתשלום של 51% מעליית ערך הקרקע.

כאן יש לגלות את אוזנו של הקורא: לאחר שנת 2002 הופחת תשלום זה; תחילה ל-31% מעליית ערך הקרקע ולאחר מכן - וזהו השינוי העיקרי - החל משנת 2009,

על ידי מתן פטור 'באורח זמני', כמעט מוחלט, מדמי היתר בגין הרחבת בית המגורים.

על רקע מציאות נורמטיבית זו, אשר נהגה במגזר העירוני מקדמת דנא (עוד משלהי שנות ה-80), היינו תשלום דמי היתר בשיעור של 51% מעליית ערך הקרקע, אין פלא כי מועצת מקרקעי ישראל קבעה כי אף במגזר הכפרי-החקלאי מן הראוי לגבות סכום של 51% מערך הקרקע בגין שינוי ייעוד. מבחינה אנליטית, כל פעולה של שינוי ייעוד היא עשיית שימוש חדש בנכס שהוחכר למטרה מסויימת. אין נפקא מינה אם הנכס המוחכר למטרת אחסנת דלקים או למטרת אחסנת כלים חקלאיים; אין הבדל בין נכס שהוחכר למטרה של בריכות מלח או נכס שהוחכר למטרת בריכות דגים. בכל המקרים הללו, מבחינה אנליטית, שינוי הייעוד כולל מתן זכויות חוזיות נוספות מצד המינהל ביחס לחוזה החכירה המקורי. החוכר לא שילם עבור זכויות נוספות אלו, והשאלה היא מה יהא שיעור התשלום. שיעור זה צריך להיות אחיד לכל סוגי החוכרים, שהרי התשלום נעשה עבור זכות שלא שולם בעדה בעבר מאומה.

אין ספק, איפוא, כי פסיקת הקשת הדמוקרטית המזרחית, אשר סברה, בטעות, כי הטבות אלו ניתנו למגזר החקלאי באורח פסול, נבעה, אם כן, מחוסר מודעות לעובדה הפשוטה, הידועה לכל בר-בי-רב המצוי בדיני מינהל מקרקעי ישראל: כל חוכר במגזר העירוני, לכל מטרה שהיא, המבקש להגדיל את השימוש בקרקע (דוגמת שינוי ייעוד) נדרש, אותה עת, לשלם למינהל סך של 51% מעליית ערך הקרקע, וזאת עבור זכויות בקרקע אשר לא נרכשו על ידי החוכר.

קיצורו של דבר - תשלום זה (51% מעליית ערך הקרקע, למשל, עבור שינוי ייעוד) היה שיעור תשלום סטנדרטי עבור רכישת זכות חוזית להגדלת השימוש בקרקע חכורה ממינהל מקרקעי ישראל.

בד בבד עם ביטול ההחלטות שהחילו את משטר תשלום דמי ההיתר בהיבט שינוי ייעוד במגזר הכפרי-החקלאי, כמו יתר החוכרים בארץ, קרי - בשנת 2002, התקבלה במגזר העירוני החלטה שהפחיתה את תשלום דמי ההיתר עבור פעולות שהן מעבר להיוון הבסיסי. החלטה זו קבעה שיעור דמי היתר של 31% מעליית ערך הקרקע, בין שווי החכירה המקורי לבין ערך הקרקע המלא (שווי בעלות במגזר העירוני) של הנכס.
למעשה, השינוי בשנת 2002 איננו כה דרסטי, היות ומלוא נטל היטל ההשבחה הועמס כעת על החוכר, בעוד שבעבר הוא היה זכאי לניכוי מחצית מהיטל ההשבחה (ועד מחצית דמי ההיתר) מהתשלום למינהל מקרקעי ישראל.

המציאות שהשתררה לאחר שנת 2002 - והיא עודנה עמנו - היא מוזרה ומעוותת - בעוד שכל שימוש נוסף בקרקע במגזר העירוני, מעבר לשימוש החוזי היסודי של 160 מ"ר, טעון תשלום של 31% מעליית ערך הקרקע (בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית), הרי שחוכרים במגזר הכפרי-החקלאי נדרשים לשלם 91% מסך ערך הקרקע (בכפוף להנחות אזורי עדיפות לאומית).

השווה, למשל, בין פרדס פרי הדר שיָבשׁ, לבין שטח אחסון וייצור ארגזים לשיווק פרי הדר שנסגר, ובשניהם הוקמו תחנות תדלוק. הדעת נותנת כי בכל השבחה ייקבע שיעור אחיד לתשלום, קרי, שיעור מהעלייה של ערך הקרקע; בפועל, בעת הקמת תחנת תדלוק (שינוי ייעוד) בשטח המפעל לאחסון וייצור ארגזים לשיווק פרי הדר, שסגר את שעריו, נדרש תשלום של 31% מעליית ערך הקרקע. לעומת זאת, הקמת תחנת תדלוק (שינוי ייעוד) בחלק משטח הפרדס, טעונה תשלום של 91% מערך הקרקע.

אבסורד זה הוא חוליה במצעד איוולת, שהובילה לנזק חברתי בל-ישוער לחברה הישראלית: מאות פרויקטים למטרת מגורים ותעסוקה במגזר הכפרי-החקלאי עלו על שרטון, וזאת לאור הגזירות פרי פרשנות המינהל את פסיקת הקשת הדמוקרטית המזרחית.
'קפיצת מדרגה' נוספת במתן ההטבות, שניתנו לחוכרים במגזר העירוני, התחוללה בשנת 2009.

בשנה זו, יצאה לאור החלטה של מועצת מקרקעי ישראל, אשר קבעה פטור 'ארעי' מתשלום דמי היתר עבור תוספת בניה עד 240 מ"ר במרכז הארץ; החלטה זו הגדילה עשות עם החוכרים באזורי ספר (אזור עדיפות לאומית א'): פטור מלא מכל תשלום עבור תוספת בניה ועבור פיצול מגרש מהמוחכר.

החזות ה'ארעית' של החלטה זו, אשר עודכנה מעת לעת, היא מטעה. הרי שעה שהחוכר במגזר העירוני מרחיב את ביתו מ-160 מ"ר ל-240 מ"ר בפטור מתשלום דמי היתר, ההרחבה היא הרחבת קבע, ואין לה דבר וחצי דבר עם 'זמני'.

חשיבות ניתוח ההטבות בתחום דמי היתר נעוצה בכך שמדובר בפטורים (או תשלומים מופחתים) שהוענקו לחוכרים במגזר העירוני, עבור מסגרת זכויות שמעולם לא שולם עליה דבר. אין מחלוקת כי 'מבצע ההיוון' חל על קיבולת בניה של 160 מ"ר בלבד. כל שימוש בכל מ"ר מבונה נוסף הוא שימוש טעון תשלום. בעוד שבמגזר הכפרי-החקלאי, המינהל עומד על גביית תשלום מלא מהחוכר (כולל באזורי עדיפות לאומית!), הרי שחברו, החוכר למגורים במגזר העירוני, זכאי לפטור מלא בגין כל תוספות בניה (במרכז הארץ, עד 240 מ"ר), ואף לפטור בגין פיצול מגרש באזור עדיפות לאומית א'.

שיא גל ההטבות והמענקים במגזר העירוני, כמתואר בנייר עמדה זה, בא לידי ביטוי במישור העברת הבעלות.


מישור העברת בעלות
המהלך המשפטי המסיבי הראשון להעברת בעלות במגזר העירוני נעשה בשנת 2006. המשטר הנורמטיבי שנקבע אז קבע כי העברת בעלות בבניה הרוויה במגזר העירוני תיעשה ללא תשלום, וללא צורך באישורים על תשלומי מס, אגרה או תשלומי חובה.
בפועל, העברת הבעלות התקדמה באיטיות רבה, בצעדי צב.

התנופה למהלך של העברת הבעלות בקרקע לחוכרים של מינהל מקרקעי ישראל החלה עם מימוש ה'רפורמה במקרקעין' בשנת 2009. מהלך נורמטיבי זה, שעוגן בחקיקה ראשית משנת 2009 ובהחלטה מפורטת של מועצת מקרקעי ישראל (החלטה 1185 'רפורמה בניהול מקרקעי ישראל'; מה-28 בדצמבר 2009), קבע כי כל החוכרים למגורים במגזר העירוני יהיו זכאים לקבלת בעלות (היינו, בעלות מלאה, הרשומה בלשכת רישום המקרקעין), ללא תשלום תמורה כלשהיא למינהל (וכרגיל, ללא תשלומי מיסים, אגרות או תשלומי חובה).

הקבוצה היחידה שנדרשה לתשלום סמלי תמורת קבלת הבעלות הם חוכרי המגרשים למגורים במרכז הארץ. אם מדובר במגרש העולה בגודלו על 280 מ"ר ועד 540 מ"ר, החוכר יידרש לשלם למינהל 3% מערך הקרקע עבור קבלת הבעלות; עלה המגרש על 540 מ"ר ועד דונם אחד במרכז הארץ, יידרש לשלם 6% מערך הקרקע עבור קבלת הבעלות; שיעורים אלו עולים, בצורה מתונה ומדורגת, במידה והחוכר העירוני מתעכב בקבלת הבעלות.

אקט העברת הבעלות משמעו היפרדות מוחלטת, התנתקות, בין המינהל לבין החוכר. החוכר נהיה בעלים. המינהל יוצא מהתמונה. בהעדר מינהל, חסל סדר התשלומים למינהל: אין למינהל דריסת רגל עוד בקרקע, וממילא אין הוא רשאי לדרוש תשלום כלשהוא של דמי היתר.

כלום יש צורך לומר? - איש במינהל אינו מתכנן כלל להעביר את הבעלות בקרקע לחוכרים במגזר החקלאי. נהפוך הוא: ממשיכים להעיק על חוכרים אלו, והם נאנקים תחת הנטל - כנבואת עמוס, הנוקד, הבוקר, בולס השקמים (עמוס ב' 13) - "כַּאֲשֶׁר תָּעִיק הָעֲגָלָה הַמְּלֵאָה לָהּ עָמִיר".
תכליתו של נייר עמדה זה, הראשון מבין סדרה של יחידות המחקר, היא להביא לשיוויון מלא במדיניות הקרקע החלה בין כל סוגי החוכרים, חוכרי העיר והכפר, ב'מקרקעי ישראל'. שיוויון זה מחייב לימוד עיון וליבון של סוגיות קרקעיות מורכבות למדי; עמותת אדמתי ערה לקושי של ניתוח מעמיק בעידן הרדידות והשטחיות שפוקד את החברה הישראלית; ואף על פי כן, עוד לא אבדה התקווה כי מצעד האיוולת כלפי המגזר הכפרי-החקלאי, פרי 'קונצפציה' המבוססת על בורות, חוסר ידיעה וטענות עובדתיות יסודיות שגויות יגיע לסיומו ותחתיו תגובש מדיניות ציבורית וקרקעית חכמה, פשוטה, יעילה והוגנת.